Viabilidade Técnico-Econômica na Construção Civil

O conceito de viabilidade, a princípio, pode parecer uma grande confusão.

Para que um projeto de construção civil seja tido como viável, é necessário considerar que podem ser superados obstáculos de diversas naturezas, entre elas: as dificuldades jurídicas, fiscais, políticas, sociais, mercadológicas, ambientais, operacionais e de logística. Qual delas resolver primeiro?

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Buscando a melhor alternativa

O primeiro foco que se destaca, em projetos de engenharia e construção, é a Viabilidade Técnica. Será que o projeto tem condições de gerar produtos ou serviços dentro das especificações técnicas? Normalmente, busca-se um produto inovador, que utilize novas tecnologias, de modo a oferecer mais qualidade e desempenho do que outras soluções existentes. O método, processo, ou sistema precisa realmente funcionar na prática, não sendo apenas uma ideia, boa intenção ou teoria. As técnicas da Arquitetura deverão ser aplicadas para que se consiga utilizar todo o potencial construtivo do terreno, com a máxima beleza e conforto possível. As técnicas da Engenharia deverão ser utilizadas para reduzir os custos com contenções, fundações, estrutura e instalações.

O segundo foco que surge é a Viabilidade Econômica. O projeto precisa ter capacidade de “criar riqueza” e poder remunerar de modo suficiente todos os envolvidos nele. Precisa haver lucratividade e rentabilidade. Sob o ponto de vista de um contratante, os benefícios ou vantagens a serem obtidas com a utilização precisam ser maiores do que o pagamento do preço. Para o construtor, o benefício de receber um preço precisa compensar os esforços e os custos de executar a construção. A viabilidade econômica ajuda a tornar mais explícita as vantagens da solução técnica projetada.

Tendo sido encontrado um projeto que seja preliminarmente considerado técnica e economicamente viável, se faz necessário estudar os demais aspectos da viabilização já mencionados. Podem ser encontradas restrições que aumentem custos e estendam prazos, que resultem até na inviabilização.

Viabilidade Jurídica

O empreendimento será formal ou informal? O empreendedor informal não cumpre as regras com rigor, não respeita ou se adapta totalmente às normas estabelecidas. Criminosa ou não, a atividade não paga impostos e se torna inviável principalmente quando descoberta ou denunciada por alguém da linha formal. O texto se preocupa com os empreendimentos formais, pois são estudadas atividades técnicas na área da Arquitetura e Engenharia, sendo considerado que o cliente está comprando qualidade e segurança em todos os sentidos.

Um primeiro aspecto da viabilidade jurídica consiste em como será criada a empresa que irá executar o empreendimento/obra. Será um serviço autônomo, de um profissional liberal, de uma empresa limitada, de uma sociedade anônima, de uma SPE; microempresa, empresa de pequeno ou grande porte. Um segundo aspecto é o tipo de contrato a ser firmado: será um contrato de prestação de serviços por administração, um contrato de prestação de serviços no regime de empreitada, uma empreitada global ou somente de mão de obra, uma empreitada integral (turn key, chave na mão)?

Outros aspectos da segurança jurídica são a qualidade da propriedade do terreno, a idoneidade do cliente, a validade do contrato firmado, as condições de cobranças de juros, as condições de desistência de compras efetuadas. É importante consultar a assessoria de um advogado com o objetivo de compreender as especificações da lei e fazer um trâmite concreto atendendo à legalidade. Enquanto o ponto de vista pessoal é totalmente individual e subjetivo, do contrário, a lei é igual para todos e seu cumprimento é um dever universal.

Viabilidade Fiscal

A consideração da carga tributária é outro fator de extrema importância. Os empreendimentos nacionais estão sujeitos ao chamado Custo Brasil. É necessário criar um bom projeto para que ele se capaz de suportar o ônus fiscal. São impostos sobre vendas, sobre compras de materiais, sobre a contratação de mão de obra e serviços terceirizados, entre vários outros. Mudanças de alíquota, subvenção, renuncias fiscais, classificação como substituto tributário, recuperação de créditos fiscais, programas de incentivo, se aplicáveis, precisam ser estudados.

Viabilidade Política

É interessante analisar se existe um clima político favorável para a realização do projeto, não apenas na esfera federal, estadual ou municipal, mas também no próprio mercado, cliente ou público-alvo. Verificar quais são as pessoas, grupos e instituições que têm interesse no projeto e se há obstáculos ou situações que poderão atrapalhar sua realização. Caso positivo, será necessário prever ações para contorná-los.

Por exemplo, atualmente não existe clima para aumentar o benefício da aposentadoria no Brasil, ou para deixar de combater a corrupção. Projetos que caminham em direção contrária à vontade política têm menor chance de ser bem-sucedido. Por outro lado, as preferências e os padrões dos grupos e instituições precisam ser respeitados para não serem criadas barreiras internas. As ações devem ser propostas no tempo certo, quando existe um clima favorável.

Reflexão: Existem barreiras políticas no meu projeto?

Viabilidade Social

O mesmo ocorre com a Viabilidade Social, com a diferença de que a tônica muda para o respeito aos benefícios sociais que estão em jogo. Devem ser analisados quais são os atores sociais (indivíduos ou organizações) que terão seus interesses afetados, positiva ou negativamente, pelo projeto.

Exemplos de ações sociais:

  • O registro dos operários em carteira e o pagamento dos benefícios sociais;
  • A construção de equipamentos de segurança coletiva para os operários;
  • O fornecimento de equipamentos de segurança individual para os operários;
  • A inclusão de instalações para portadores de necessidades especiais (PNE) nos projetos;
  • A reforma e manutenção gratuita de uma praça pública em benefício da sociedade.

A inclusão de ações sociais no projeto colabora para a sua viabilização.

Reflexão: Existem barreiras sociais no meu projeto?

Viabilidade Ambiental

O estudo de viabilidade ambiental de empreendimentos e atividades considerados potencialmente impactantes, ou seja, que possam oferecer riscos ao meio ambiente e à população, deve ser realizado sempre antes de qualquer iniciativa, prevendo o licenciamento e autorização para sua realização. O Estado é quem deve autorizar a realização de projetos que possam causar uma intervenção no meio ambiente e estabelecer as condições para que esses projetos se tornem ambientalmente viáveis.

O Estudo de Viabilidade Ambiental, ou EVA, como popularmente conhecido, tem como objetivo estabelecer e avaliar com objetividade todas as particularidades de uma área em que se pretenda instalar uma empresa ou outro empreendimento. O EVA deve ser realizado antes do EIA – Estudo de Impacto Ambiental e do RIMA – Relatório de Impacto Ambiental, servindo de bases para ambos.

Construção sustentável é uma forma de se construir casas e edifícios, harmonizando-os com o meio ambiente. Ela procura, durante toda sua produção e pós-construção, amenizar os impactos à natureza, reduzindo o máximo possível os resíduos e utilizando com eficiência os materiais e bens naturais, como água e energia. Além disso, é imprescindível a aplicação de materiais recicláveis e de menor impacto ambiental, como madeiras reflorestadas e tijolo de adobe, por exemplo.

Segundo o Instituto Brasileiro de Desenvolvimento da Arquitetura, a construção sustentável ou bioconstrução "deve contemplar o aproveitamento do meio natural sem causar prejuízo algum sobre a sustentabilidade, devendo aplicar o desenvolvimento tecnológico para a concretização de uma maior poupança energética e a diminuição dos resíduos, sem esquecer o aspecto estético, um dos vários fatores que determinam a habitação".

O Sinduscon Corporate (novo prédio da sede do Sinduscon PR) estará habilitado para receber a Certificação LEED (principal selo da construção sustentável do mundo), na categoria máxima – Platinum. Este selo é o reconhecimento de que o prédio foi construído com medidas socioambientais, ou seja, o projeto conseguiu unir o bem-estar de seus funcionários, ações para a comunidade em que está inserido e principalmente a redução ou eliminação dos impactos junto ao meio ambiente.

Viabilidade Mercadológica

No setor imobiliário, pode-se elaborar um Estudo de Mercado, também chamado de Pesquisa de Marketing ou Pesquisa de Mercado. O estudo elabora uma análise do mercado, nos aspectos macro e microeconômicos, considerando a definição do mercado alvo, o perfil e poder aquisitivo do consumidor e a concorrência, projetando um volume de vendas em função do preço a ser cobrado.

Viabilidade Operacional e Logística

A viabilidade operacional verifica se, em determinada empresa, ou setor, existem recursos (área física, pessoas, energia elétrica, equipamentos, materiais, matéria prima, insumos), em qualidade e quantidade suficiente para garantir a produção prevista.

A logística é um dos fatores mais críticos para alguns projetos. A viabilidade de localização geralmente é um fator limitador, pois na maioria dos casos determina se haverá a disponibilidade (em quantidade, prazo e qualidade suficiente) de recursos para a operacionalização. Gastos com o transporte, fretes e carretos em geral podem ser muito elevados.

Conclusão

A primeira fase da atividade de viabilização se conclui com a finalização do chamado Estudo de Viabilidade Técnico-Econômica. Além dos aspectos técnicos e econômicos, ele deve abranger todas as demais áreas da viabilização. Normalmente, são estudados projetos alternativos, na justificação da definição da melhor solução.

O processo continua com a elaboração do Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira. O objetivo deste estudo é o de analisar detalhadamente os aspectos financeiros do empreendimento, especialmente em projetos de maior porte e de longo prazo.

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